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　　【導(dǎo)語(yǔ)】

　　浪淘沙·互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)

　　風(fēng)云起中原，

　　樓市蛻變。

　　昔日豪宅紛爭(zhēng)亂，

　　化做霧霾商都煙。

　　如夢(mèng)如幻。

　　互聯(lián)需求鏈，

　　大勢(shì)初現(xiàn)。

　　智能社區(qū)新理念，

　　又是地產(chǎn)崛起日。

　　鳳凰涅槃。

　　2015年11月的鄭州，寒意料峭，在一年一度的中部企業(yè)家峰會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森(業(yè)內(nèi)人稱老胡)罕見地發(fā)了一次頗為動(dòng)容的肺腑之言。

　　我已經(jīng)到了這個(gè)年齡了還在推著80后創(chuàng)新，真的是我自己的悲哀!我仔細(xì)想了想，可能客戶的需求，或者企業(yè)存在的價(jià)值在我的心里壓得比一般的事情重一些，因?yàn)槊刻煲粠装偃f(wàn)的稅，每天還要給銀行賺400萬(wàn)的利息，有兩三百萬(wàn)營(yíng)銷費(fèi)用，這樣一天賺不夠1500萬(wàn)還完不成上市公司的任務(wù)。上市公司借錢的時(shí)候容易，但是每天要賣掉6000萬(wàn)的房子才能完成今天的任務(wù)，所以壓力隨之而來(lái)。

　　據(jù)說(shuō)，老胡的肺腑之言讓行業(yè)內(nèi)的許多老總都頗為動(dòng)容。

　　但，這僅是老胡一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的悲哀嗎?

　　看看下面的這幅圖，老總們是否有“面熟”之感?

　　行業(yè)野蠻開發(fā)期遺留下的問題

　　有消息說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)到了“庫(kù)存壓頂”的年代，2013年之后，人口老齡化導(dǎo)致房地產(chǎn)需求大幅下降，而過(guò)去幾年投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目還在不斷竣工，供過(guò)于求導(dǎo)致庫(kù)存堆積如山。目前中國(guó)房地產(chǎn)待售面積達(dá)6.6億平方米，在建面積超50億平方米，按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)，幾乎透支了兩億人的需求。

　　這是房地產(chǎn)上一個(gè)“機(jī)會(huì)主義”時(shí)代野蠻開發(fā)遺留下來(lái)的“作品”。

　　所以，“去庫(kù)存”成了現(xiàn)在最熱的呼聲。

　　造房的痛苦，那賣房的呢?

　　沒有確切的目標(biāo)客戶，任憑十八般的營(yíng)銷“武藝”全都用上，新房仍是難賣!新房代理公司普遍焦慮，渠道分銷公司一片混戰(zhàn);經(jīng)紀(jì)人成交困難，付出多回報(bào)少……

　　至于買房人，他的痛苦根本不是寫在臉上，而是刻在心上!

　　上一個(gè)“機(jī)會(huì)主義”野蠻開發(fā)時(shí)代留下來(lái)的最大問題就是把房?jī)r(jià)推到了離譜的高度，但剛需是真實(shí)存在的啊!

　　造房的痛苦、賣房的痛苦、買房的痛苦!

　　這樣一個(gè)各方都痛苦的生態(tài)體系，持續(xù)了多年而且愈演愈烈。有誰(shuí)想過(guò)，“病根”在哪兒?

　　各路“聰明人”對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型此起彼伏的聲音，看得你應(yīng)接不暇、亂花漸欲迷人眼。

　　然并卵，能解決你真正的“痛點(diǎn)”，以及房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)體系的痛點(diǎn)嗎?

　　房地產(chǎn)新的“救命稻草”

　　說(shuō)黃金時(shí)代也好，野蠻時(shí)代也罷，現(xiàn)實(shí)的情景是：房地產(chǎn)“機(jī)會(huì)主義”的紅利基本已消失殆盡，未來(lái)要考慮的是：一、如何去庫(kù)存;二、拿到的土地怎么開發(fā); 三、已經(jīng)在路上的準(zhǔn)開發(fā)商如何退出或是如何創(chuàng)新玩法?

　　還有沒有新的“救命稻草”來(lái)拯救疲憊不堪的房地產(chǎn)?

　　有!

　　重置供應(yīng)鏈，即：升級(jí)供應(yīng)鏈到需求鏈，示意如下——

　　這是一個(gè)典型的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式，即：信息流推動(dòng)物流，重置資金流。產(chǎn)生的直接價(jià)值如下——

　　1.解決了融資難的問題

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道很多，但以銀行貸款為大頭，一旦出現(xiàn)“銀根緊縮”的情況，開發(fā)商的資金鏈很快就會(huì)斷裂。

　　而需求鏈模式下的融資采用互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式，把樓盤設(shè)計(jì)成金融產(chǎn)品。由于其投入成本低、風(fēng)險(xiǎn)小且退出機(jī)制靈活，所以非常吸引人，地產(chǎn)商基本不用做什么營(yíng)銷就可以很快融到預(yù)期資金。

　　早些日子，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)推出的“穩(wěn)賺1號(hào)”用的就是互聯(lián)網(wǎng)眾籌的模式，上市僅3天，就順利融到了50億的預(yù)期資金。

　　2.解決了體驗(yàn)和效率的難題

　　舊的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以開發(fā)商為中心，用戶是沒有參與權(quán)的。最終由于信息的不對(duì)稱，導(dǎo)致用戶體驗(yàn)的成本巨高，用戶需要花幾十萬(wàn)甚至更高的投資成本才能成為房子的主人，所以導(dǎo)致其定房的決策比較慎重，效率低下。

　　而需求鏈管理模式下，用戶只需用很低的成本就可成為一個(gè)樓盤的體驗(yàn)者，感覺好的話可以買下，不滿意的話就等于租房了，再不滿意的話還有很靈活的退出機(jī)制。大大提高了用戶體驗(yàn)率，同時(shí)極大地提高了地產(chǎn)商融資的時(shí)間周期。

　　早些日子重慶萬(wàn)科推出的西九·萬(wàn)科以對(duì)外“租金抵房款”的住宅項(xiàng)目就是這樣的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?。租客可以先租房居住，租金可分期或一次性支付，租賃期滿后租戶若有購(gòu)房意向，則可交納剩余房款，此前的租金按一定優(yōu)惠幅度抵扣房款。

　　這是傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈模式根本不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。

　　3.按需設(shè)計(jì)，按需開發(fā)，不再有庫(kù)存問題

　　第一階段的眾籌期既解決了融資問題，也有了明確的目標(biāo)客戶。后期根本不存在“庫(kù)存”的難題。

　　4.原材料的采購(gòu)范圍擴(kuò)大化、價(jià)格透明化，大大降低了建造成本，等于二次融資

　　把一個(gè)狹窄的采購(gòu)?fù)ǖ罃U(kuò)大至全國(guó)乃至全球范圍，而且沒有任何人為的干擾，點(diǎn)擊鼠標(biāo)即可完成，節(jié)省出的成本相當(dāng)于二次融資。

　　如何用互聯(lián)網(wǎng)夾出高利潤(rùn)

　　只有把水分夾掉，才能獲得高利潤(rùn)，這是商業(yè)的本質(zhì)，同時(shí)也是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的核心訴求。

　　1.丟掉過(guò)去的供應(yīng)鏈模式，忘掉自己一度的霸權(quán)地位。一切圍繞著需方轉(zhuǎn)，讓你的商業(yè)真正良性轉(zhuǎn)起來(lái)

　　經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)正經(jīng)歷洗牌過(guò)程。大浪淘沙，誰(shuí)能留存下來(lái)亦是新舊思維博弈的過(guò)程，你若不愿意變革，很快就會(huì)倒下，而后繼的創(chuàng)新者會(huì)踩著你的尸首走向光明。

　　2.互聯(lián)網(wǎng)眾籌“一石三鳥”

　　采用互聯(lián)網(wǎng)眾籌的方式，在前期融資的同時(shí)，目標(biāo)客戶已確定，這不僅不會(huì)遺留下庫(kù)存難題，而且連龐大的營(yíng)銷費(fèi)用都省下了?？梢哉f(shuō)是“一石三鳥”。

　　3.圍繞需方設(shè)計(jì)房屋

　　賣不掉的房子都是用戶不需要的產(chǎn)品!

　　目前地產(chǎn)的業(yè)態(tài)已在悄然發(fā)生變革：住宅、商用、創(chuàng)業(yè)孵化器、青年體驗(yàn)房等，未來(lái)還會(huì)有更多的業(yè)態(tài)出現(xiàn)?？傊?，用戶需要的房子才是值得建的房子。

　　4.利用互聯(lián)網(wǎng)公共服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)管機(jī)制

　　圈里有個(gè)傳聞，某知名企業(yè)采購(gòu)一種建筑材料需要6個(gè)人審批簽字，老板設(shè)置這個(gè)流程的初衷原本是要相互監(jiān)督，堵住漏洞，但真實(shí)的結(jié)果是：6個(gè)人都要索取回扣，最終結(jié)果是價(jià)格比一個(gè)小開發(fā)商老板采購(gòu)的貴了60%。

　　而利用互聯(lián)網(wǎng)公共服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)管機(jī)制，上述問題根本不會(huì)存在，企業(yè)也不需要養(yǎng)這么多人，老板自己點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就把上游搞定了。

　　5.建造智慧社區(qū)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)贏利

　　傳統(tǒng)的物業(yè)模式是地產(chǎn)商出錢養(yǎng)活一批人來(lái)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常管理及服務(wù)工作，社區(qū)龐大的消費(fèi)紅利是與地產(chǎn)商沒有任何關(guān)系的。

　　而智慧社區(qū)則打通了物業(yè)與住戶的消費(fèi)關(guān)系通道，住戶的衣食住行所產(chǎn)生的每筆消費(fèi)均與物業(yè)產(chǎn)生關(guān)系。

　　6.與上下游產(chǎn)業(yè)鏈成為事業(yè)合伙人而不是生意人

　　借助互聯(lián)網(wǎng)+，未來(lái)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)將變成地產(chǎn)商與上下游、用戶結(jié)為一體的共生體。只有“共享”經(jīng)濟(jì)，才能有“經(jīng)濟(jì)”!

　　做到了上述這些，其中的水分就會(huì)被榨掉，即便你把房子的平方單價(jià)降下來(lái)一些，但利潤(rùn)率卻會(huì)大幅度提升。這個(gè)“提升”是真正符合商業(yè)的本質(zhì)，是屬于企業(yè)真正應(yīng)該獲得的利潤(rùn)，亦是企業(yè)可以保持永久生命力的利潤(rùn)。

　　據(jù)藍(lán)采和采購(gòu)網(wǎng)的負(fù)責(zé)人介紹，藍(lán)采和采購(gòu)網(wǎng)就是這樣的公共服務(wù)平臺(tái)。它把基于需求鏈模式下的互聯(lián)網(wǎng)這把“夾子”的核心價(jià)值發(fā)揮得淋漓盡致。它一端夾著房地產(chǎn)的“入口”，一端夾著“出口”，打通資金和庫(kù)存通道，讓地產(chǎn)商專心做自己最擅長(zhǎng)的事，獲取屬于企業(yè)應(yīng)有的利潤(rùn)。有了這個(gè)服務(wù)平臺(tái)，地產(chǎn)商將不再被“地產(chǎn)”奴役，身份轉(zhuǎn)換成“城市運(yùn)營(yíng)商”，自此，喝喝茶，看看書，輕點(diǎn)鼠標(biāo)，一切就運(yùn)籌帷幄了!

關(guān)鍵詞： 利潤(rùn)率 互聯(lián)網(wǎng) 房產(chǎn)